賃貸アパート経営などの不動産投資を始めようと考えている人は、まず不動産投資によって利益が出る仕組みを知っておきたいでしょう。そこで、不動産投資の特徴や利回り、そして利益が出る仕組みなどについてお伝えします。

☆年金代わりにもなるインカムゲイン

不動産投資の特徴は、継続的に安定した現金収入が確保できることです。例えば、賃貸アパート経営をする場合は、家賃が継続的に入ってきますし、駐車場経営であれば駐車場代が入ってきます。家賃などの賃貸収入は、長期間安定した収入として期待できますので、老後であれば年金収入を補う定期収入、現役サラリーマンであれば安定した副収入になります。

投資した資産が定期的に生み出す利益をインカムゲインといいます。

預金の利子や株式の配当金と同様に、賃貸不動産からの賃貸収入もインカムゲインに分類されます。不動産投資をする場合は、インカムゲインを得ることを主目的としている人が多いといわれています。ただ投資した賃貸アパートで空室が発生するとインカムゲインは入ってこなくなりますので、安定した家賃などを得るためには、賃貸需要が見込める物件に投資することがポイントです。

☆利回りがいいのは中古？新築？

不動産投資物件には、中古と新築という選択肢があります。中古物件の方が物件価格は安いですが、その分家賃も少し安くなり、新築であれば高い家賃設定が可能になりますが、多額の購入資金を用意する必要があります。投資額に対する年間家賃収入もしくは賃貸利益のことを利回りといい、利回りが高い方が、少ない投資で多くのリターンを得ることになりますので有利です。

では、中古と新築ではどちらが利回りは高いのでしょう？

一般的には、中古物件の方が利回りは高いといわれています。その理由は、物件価格の下落率よりも家賃の低下率の方が低くて緩やかだからです。ただし、中古物件は入居者の確保が新築物件よりも大変だというデメリットがありますので、リスクが大きくなることを覚悟しておく必要があるでしょう。

☆バブル景気で流行ったキャピタルゲイン

不動産投資による利益はインカムゲインだけではなく、売却益であるキャピタルゲインもねらえます。バブル景気のころは、手に入れた不動産物件の価格が短期間で倍になるなどといった極端な事例がありましたが、バブル期ほどではないにしろ、現代においても地価の上昇などによるキャピタルゲインをねらうことは可能です。

キャピタルゲインをねらう場合のポイントは、安く買って高く売ることで、その点では株式投資と同じです。しかし、不動産投資の場合は、株式投資と違い、価格上昇のスピードはそれほど高くありません。そのため、保有期間中のコストをカバーし、借入金の返済を継続するためにも、キャピタルゲインだけでなくインカムゲインもしっかり稼げる物件に投資することが大切です。

☆売却益を出すならどの地域の不動産を買うべき？

不動産投資は、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインもねらえることはわかりましたが、売却益を出したい場合の注意点としてはどんなことがあるのでしょう？売却益を生み出すには、購入した投資物件の価格が上昇することが必要です。不動産物件の場合は、建物の価格上昇は見込めないのが一般的ですので、土地の価格上昇をねらうことになります。

そのため、将来地価が上昇する地域の不動産に投資することがキーポイントといえます。近年、都市部の地価は上昇傾向が続いているため、売却益が見込める可能性はありますが、既に高値になってきている地域もあるため慎重に見極める必要があるでしょう。土地上昇は、都市部から周辺部に徐々に広がっていく傾向がありますので、都市部の周辺の不動産物件がねらい目かもしれません。また、投資対象地域を決めるだけでなく、個々の物件の価格評価も大切です。